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坚持到最后一刻,“示范生”碧桂园也面临阶段性流动压力

正处于舆论风口浪尖的碧桂园,今天正面回应市场关切,提出了积极化解阶段性流动压力的努力方向,争取利益相关各方同舟共济。

流动压力并未大幅超出市场预期

8月10日,港股上市房企碧桂园(02007.HK)发布公告坦承,虽然公司上下已全力以赴自救,但市场整体尚未回暖,行业绝对规模下降,资本市场信心修复尚需时间,公司整体经营压力有增无减,导致2023上半年预计出现较大亏损,特别是受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响,公司账面可动用资金持续减少,出现了阶段性的流动压力。

有市场观察人士分析认为,碧桂园出现阶段性的流动压力,有着强烈的行业与市场背景。

自2021年上半年全国楼市新一轮调整以来,市场低迷已超过两年,在此期间,全国多数城市一二手房成交大幅缩水、规模房企销售普遍下滑,尤其是2022年7月停贷潮,对民营房企的品牌和声誉构成前所未有的冲击,销售去化愈发艰难。统计显示,2022年,TOP100房企权益销售额为53602.7亿元,权益销售面积为33723.1万平方米,同比分别下降42.9%和48.1%;今年第一季度,全国多城楼市在经历了短暂回暖后快速下滑,尤其5月份以来的萎缩程度超出业内预期,多数企业销售连续三个月环比下滑。7月份,百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元,环比下降33.5%,同比亦大降33.1%,降幅较上月进一步扩大。

另据不完全统计,截至7月31日,港股、A股中已有超过70家地产企业发布了上半年业绩预告,其中约有44家预亏,占比超过六成。

碧桂园在龙头民营房企中坚挺最久,但仍难逃行业周期影响。根据公告,2023年1-7月,碧桂园实现权益销售金额人民币1,408亿元,同比下降35%,较2021年下降61%;7月单月实现权益销售金额人民币121亿元,连续第四个月环比下降,同比下降60%,较2021年下降78%。由于房地产行业销售下行的影响,导致房地产业务结转毛利率下降,物业项目减值增加,叠加外汇波动造成预期净汇兑损失,碧桂园预期截至2023年6月30日止半年度之净亏损介乎约人民币450亿元至人民币550亿元。

销售收入下降、盈利能力变弱、境内外融资环境持续恶化,导致房企资金链紧张。2021年以来,国内房企接连违约,以旭辉、远洋为代表的示范性房企也曾遭遇风波。碧桂园已坚持了近两年,尚未发生实质性债务市场违约,算是撑到最后的民营房企之一。在财经人士看来,碧桂园现在面临阶段性的流动压力,并未大幅超出市场预期。

竭尽全力坚持到了最后一刻

碧桂园在公告中指出,过去一段时间,面对行业整体极端困难的局面,公司上下一心,千方百计开展自救。一是竭尽全力保障现金流安全,以“最小代价,最大价值”为目标,加快销售回款和应收债权回收,积极拓展融资,努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。二是最大限度削减支出,以销定产,严控无效产能、压降各项非核心非必要的经营支出;加强费用管控,除刚性费用外,其余费用尽量适用归零原则;精简组织架构,高管带头降薪,严控销管费用,销管费用占收入比例自2017年到2022年连续6年下降。三是董事会主席兼控股股东杨惠妍大力度支持,上市至今控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元且从未减持股票,其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。四是全力做好保交付、保信用工作。

2022年至今,融资环境极其艰难,碧桂园在公司融资性现金流持续净流出的情况下,仍竭尽全力安排境内外融资本息的偿付。尤其值得关注的是,碧桂园在2023年7月27日提前汇出资金,偿付在8月1日到期的人民币债券、存续规模约为22亿元人民币的“19碧地02”;在2023年8月7日,提前兑付8月10日到期的“20碧地02”本息。可以说,碧桂园竭尽全力坚持到了最后一刻。

亮明态度积极面对给投资者安心丸

碧桂园未能在8月7日支付两笔美元债利息,虽然还有30天的支付宽限期,不能算实质违约,但也刺激了部分投资者的神经。此次公告表态“积极化解阶段性流动压力”,亮明了碧桂园积极面对的态度,某种程度上给了投资者一颗安心丸。

分析人士指出,碧桂园是目前千亿房企中硕果仅存的两家民企之一,此番危机进一步折射出民营房企所面临的流动性困局。而在面临严峻挑战的情况下,碧桂园坚决不躺平,也展现了示范性民营房企的韧性以及对业主、对投资人负责的态度。

碧桂园在公告中透露,未来一段时间,将与各持份者沟通,并考虑采取各种债务管理措施,以保障公司的未来长远发展,为各持份者保存价值、维护利益。为此,碧桂园加强特殊时期的组织领导,成立由董事会主席任组长的专项工作小组,努力渡过难关。

化解阶段性流动性风险,碧桂园站在一个正在好转的市场窗口期。目前房地产宏观环境在改善,全国各地不断抛出“认房不认贷”、暂停限购限售等政策利好。中信建投证券地产分析师竺劲认为,伴随政策持续落地落实,7月销售和融资状况应视作今年的底部位置,后续都会出现改善。

坚持到最后一刻,“示范生”碧桂园也面临阶段性流动压力

化解阶段性流动性风险,碧桂园也拥有比较好的基础。截至2022年末,碧桂园净资产达3096亿元,已获取国内权益可售资源约9555亿元,潜在权益可售资源约2528亿元,合计约1.2万亿元,可支撑公司未来可持续发展。碧桂园在财务管控上长期延续行稳致远的风格,净负债率目前降至十年来的最低值,有息债务总额从2019年到2022年净减少约1000亿元。碧桂园目前还是监管部门选定的示范民营房企,在融资上有望得到更多支持。7月20日碧桂园得到35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资就是最好证明。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为,碧桂园的资产状况和财务状况优于很多房企,是有机会获得转机的。